صفحه اصلی  »  اجرای سازه  »  قرارداد مشارکت در ساخت؛ بررسی قوانین و درصد مشارکت در ساخت با pdf نمونه قرارداد

قرارداد مشارکت در ساخت؛ بررسی قوانین و درصد مشارکت در ساخت با pdf نمونه قرارداد

احتمالا شما صاحب ملک کلنگی هستید یا اینکه پولتان برای ساخت یک ساختمان کافی نیست بهترین راه برای خانه دار شدن شما بستن قرارداد مشارکت در ساخت است که البته باید برای جلوگیری از خطرات و معایب احتمالی آن باید حتما ضمانت اجرایی مشارکت در ساخت بگیریم.

پیشنهاد میکنم برای خانه دار شدن با کمک مشارکت در ساخت حتما تا انتها این مقاله را مطالعه کنید و با تمام نکات آن آشنا شوید.

 

با مطالعه این مقاله جامع چه می آموزیم؟

1. سود مشارکت در ساخت چگونه است؟

در یک دهه اخیر با افزایش قیمت ملک، توانمندی سازندگان برای خرید زمین و سپس ساخت آن کمتر شد. به این ‌ترتیب از آن زمان به بعد، سازندگان بیشتر به سمت مشارکت در ساخت روی آوردند که ازنظر اقتصادی هم برای آن ها توجیه بیشتری دارد، زیرا از میزان سرمایه ای که برای خرید زمین باید بپردازند جلوگیری می‌کند. از طرف دیگر مالکان هم به این دلیل که خود اغلب توانایی سرمایه گذاری و دریافت وام های بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت می‌شوند. در زیر به برخی از مزایای مشارکت در ساخت برای مالکان اشاره‌شده است:
1. نوسازی و تبدیل ملک کلنگی به ملک نوساز و مقاوم
2. بهره گیری از امکانات جدید و به روز
3. افزایش سرمایه و ارزش ملک
4. از بین رفتن هزینه های تعمیر و نگهداری
5. فروش راحت تر و سریع تر

2.مزایا و معایب مشارکت در ساخت چیست؟

2. 1 استفاده از مصالح ساختمانی نامرغوب در مشارکت در ساخت

مشکل:
یکی از شایع ‌ترین مشکلاتی که در فرآیند مشارکت در ساخت دیده می‌شود، عدم تعهد سازنده به وعده های خود در مورد مصالح مصرفی و یا حتی تغییر در جزئیات نقشه ها است. این اختلافات می‌تواند بخش های مختلفی از ملک را در برگیرد؛ از مصالح غیرقابل رؤیت بکار رفته در سازه مانند پی، فونداسیون، سقف ‌ها و ستون ‌های ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهری مانند شیرآلات، کابینت ‌ها، راه‌پله ها و سیستم های مختلف ساختمان.
در این موارد مالک برای اثبات ادعای خود باید با گرفتن تأمین دلیل (با مراجعه به شورای حل اختلاف محل خود، درخواست می‌کنید کارشناسی را برای بازدید فرستاده و ادعا و دلایل شما را دیده و ثبت کند) و صرف وقت و هزینه بسیار از طریق شوراهای حل اختلاف اقدام نماید. فرآیند رسیدگی به این نوع شکایات به دلیل حجم بالای پرونده های موجود مشابه، بسیار پرهزینه و طولانی است.

راهکار:
به همین جهت لازم است جزئیات و مشخصات مصالح بکار رفته همراه با تعیین برند و نوع درجه آن، از باطن ساختمان گرفته تا روکاری و روبنا، طی صورت ‌جلسه جداگانه‌ای با تعیین خسارت احتمالی عدم اجرا توسط سازنده، ضمیمه قرارداد شده و به امضای طرفین برسد. همچنین به ناظری معتمد اختیار داده شود هرچند وقت یک‌ بار از پروژه بازدید به عمل آورد تا مالک در مقابل عمل انجام‌ شده قرار نگرفته و در صورت مشاهده تخلف با تقاضای دستور موقت از دادگاه، از ادامه عملیات ساخت ‌و ساز جلوگیری کند.

2. 2 انتقال سهم سازنده در ابتدای پروژه یا دادن وکالت بلاعزل به سازنده در زمان قرارداد

مشکل:
این مورد مربوط به دادن وکالت بدون حق عزل به سازنده یا انتقال سهم سازنده در همان ابتدای کار است که باعث می‌شود سازنده به ‌راحتی بتواند از انجام تعهدات خود شانه خالی کرده و حتی با وجود گرفتن تضامینی مانند چک از سازنده، روند دادرسی به این موضوع بسیار زمان ‌بر خواهد بود و ضرر و زیان زیادی متوجه مالک خواهد شد. در خصوص اعطای وکالت بدون حق عزل نیز این مشکل قابل ‌تصور است که از آنجا که مطابق قانون تمام اقدامات وکیل از جانب موکل محسوب می‌ گردد، لذا چنانچه سازنده در خصوص اختیارات ناشی از وکالت ‌نامه اقدام به کلاه‌ برداری یا پیش ‌فروش نماید، پاسخگویی به مشکلات احتمالی بر عهده ملک خواهد بود.

راهکار:
بنابراین برای رفع این مشکل توصیه می‌گردد مالک در متن وکالت‌نامه «حق انتقال سهم سازنده به دیگری» و نیز «تفویض اختیارات ناشی از وکالت نامه» را، از سازنده سلب کند.

2. 3 تأخیر در شروع یا پایان پروژه

مشکل:
یکی از موارد شایع در پروژه ها تأخیر در شروع کار توسط مالک یا مالکین به‌ واسطه عدم تخلیه به‌ موقع یا انجام امور اداری ابتدایی کار توسط مالک مثل پرداخت هزینه شهرداری و مالیات و…و یا تأخیر در انجام پروژه و تحویل به ‌موقع آن توسط سازنده است.
راهکار:
برای رفع این مشکل می ‌بایست از همان ابتدا در قرارداد، زمان انجام هر فعالیت و تحویل آن به‌ طرف دیگر با تاریخ دقیق روز، ماه و سال مشخص و برای تاخیرات حاصله جرائم مشخصی را در نظر گرفت تا طرفین به انجام تعهدات خود پایبند بمانند.

2. 4 مشکلات مربوط به ‌اضافه بنا

مشکل:
در بسیاری موارد دیده ‌شده است که سازنده بابت احداث بنای مازاد بر پروانه در طبقه آخر یا واحدهای تجاری در طبقه همکف و یا انجام خلاف و گرفتن اضافه تراکم مازاد، شروطی غیر قطعی و مبهم را به نفع خود در قرارداد می‌گذارد و در صورت تحقق، کل بنای اضافی را متعلق به خود می‌دانند. یا در بعضی موارد بر سر سهم هریک از طرفین از این اضافه بنا توافق کرده، ولی مالک از پرداخت جریمه هاای آن به شهرداری امتناع ورزیده و نرسیدن به یک توافق جامع بین مالک و سازنده منجر به ایجاد دعاوی طولانی‌مدت شده است.
راهکار:
با هدف اجتناب از به وجود آمدن چنین مسائلی توصیه می‌گردد، حتی ‌الامکان از همان ابتدا به ‌طور شفاف چگونگی هزینه و سهم خواهی از مستحدثات احتمالی مشخص و معین گردد و الا منوط به قطعی شدن و تعیین تکلیف نهایی طبقات فرضی در آینده و تنظیم متمم قرارداد گردد.

2. 5 پیش‌ فروش قبل از اتمام کار

مشکل:
مشکل دیگری که وجود دارد مربوط به ‌پیش فروش واحد ها توسط سازنده قبل از پایان کار است که عمدتاً به دلیل نداشتن سرمایه کافی برای اتمام کار، توسط سازنده اتفاق می‌افتد. بر اساس قانون تا قبل از اتمام پروژه و دریافت اسناد تفکیک، مالک قانونی در سند، مالک تمام یا بخشی از پروژه است و در صورت پیش ‌فروش و متواری شدن سازنده، پای مالک نیز به عرصه دادرسی باز خواهد شد.

راهکار:
راه‌حل قابل ‌ذکر این است که به ‌طورکلی تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک‌ برگی برای هر واحد جدید، حق فروش به نفر سوم، از سازنده سلب شود.

3. با افراد شناخته ‌شده کار کنید (شیوه نامه کسب صلاحیت سازنده)

یکی از مواردی که قبل از بستن قرارداد مشارکت در ساخت حتماً باید به آن توجه شود، داشتن صلاحیت و حسن شهرت سازنده است. از جمله مواردی که برای تعیین صلاحیت سازنده باید در نظر گرفت، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
1- مدت ‌زمان فعالیت به‌عنوان سازنده: بهتر است در زمینه همکاری با سازنده های باسابقه کمتر از 5 سال، کاملاً با دقت تصمیم ‌گیری کنید.
2- بررسی پروژه های قبلی سازنده: حتماً از سازنده بخواهید پروژه های قبلی خود را به شما معرفی کند و در صورت امکان برای تحقیقات بیشتر به محل پروژه ها رفته و صحت موارد ادعایی سازنده و کیفیت و رضایت مالکین را جویا شوید.
3-استعلام اسناد: حتماً قبل از عقد قرارداد با سازنده، بابت تمامی موارد ادعایی از طرف سازنده و مدارک و اسناد وی، استعلام لازم را از سازمان‌ های مربوطه انجام داده و شهرت و اعتبار سازنده را جویا شوید.
تذکر: درصورتی‌که سازنده، تازه از یک منطقه به منطقه شما آمده است؛ حتماً قبل از بستن قرارداد دقت کنید تا به همه موارد مربوط به منطقه شما و تفاوت ‌ها و محدودیت‌ های آن نسبت به محل کار قبلی، آگاهی لازم را داشته باشد.

4. ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از نکات مهمی که سازنده را متعهد به انجام درست‌ کار می‌کند، تضمین قرار داد مشارکت به مالک است. در زیر مهم ‌ترین شیوه‌ های اخذ ضمانت تشریح شده است:

4. 1 شیوه اول- اخذ چک

این شیوه که یکی از شیوه های مرسوم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت است، مربوط به زمانی است که قرار باشد در ابتدای قرارداد یا با توجه به برنامه پیشرفت پروژه، سهم مشخصی از ساختمان به ‌صورت رسمی بنام سازنده انتقال یابد. در این شرایط، توصیه می‌شود که به ‌اندازه ارزش سهم مورد انتقال، یک فقره چک معتبر بنام شخص سازنده دریافت و اعتبار آن از بانک استعلام شود. پس‌ از آنکه مالک، تعهداتش را در آن مرحله تمام و کمال انجام داد، صورت‌ جلسه‌ای تنظیم و چک را به سازنده مسترد کنید.

4. 2 شیوه دوم- اخذ وثیقه ملکی

این شیوه بیشتر در مواردی مرسوم است که از همان ابتدا سهم سازنده به ‌صورت رسمی به او منتقل می‌شود. در این شرایط مالک برای اینکه خیالش از بابت ایفای تعهد از طرف سازنده راحت باشد، می ‌تواند بجای چک، از او وثیقه ملکی دریافت کند. این کار اقدامی بهتر و محکم ‌تر نسبت به اخذ چک است. در این شیوه سازنده باید به میزان ارزش سهمش در پروژه مشارکت در ساخت، یک ملک را اعم از زمین، آپارتمان یا ملک تجاری، در رهن مالک قرار دهد و یک وکالت ‌نامه با اختیار انتقال آن بنام خود یا هر شخص دیگری را نیز به مالک تحویل دهد تا هر زمان سازنده تعهداتش را طبق قرارداد انجام نداد، مالک طی تشریفات قانونی نسبت به فروش آن یا انتقال آن بنام خود اقدام کند.

4. 3 شیوه سوم- اخذ ضمانت ‌نامه بانکی

این شیوه هم همانند شیوه دوم بسیار محکم و البته سهل ‌الوصول ‌تر است؛ زیرا وقتی سازنده به مالک ضمانت ‌نامه بانکی بدهد، در ضمانت ‌نامه قید می‌شود که بعد از مدت مشخصی مثلاً یک سال یا هر مدتی که با نظر طرفین تعیین شود، مالک که ضمانت ‌نامه به نفع او اخذشده است، می ‌تواند به بانک درخواست تحویل وجه ضمانت ‌نامه را بدهد و بانک مکلف به اجرای بدون قید و شرط آن است.

5. درصد مشارکت در ساخت

در قرارداد های مشارکت در ساخت باید سهم هریک از طرفین که اصطلاحاً به آن «سهم ‌الشراکه» میگویند، مشخص گردد. برای این کار باید گام‌ های زیر را انجام داد:
1- تعیین قیمت هر متر زمین در زمان عقد قرارداد توسط کارشناسان خبره و برآورد کل مبلغ زمین به‌عنوان آورده مالک.
2-تعیین هزینه‌های مربوط به ساخت‌ و ساز با جزئیات دقیق گفته ‌شده و توافق شده که در ضمیمه قرارداد آورده شده است، توسط کارشناسان خبره و برآورد کل مبلغ آن به‌ عنوان آورده سازنده.
3- مجموع ارزش زمین و هزینه‌ ها ی ساخت ‌و ساز «ارزش سرمایه‌گذاری» خوانده می‌شود. سهم هر کدام از طرفین قرارداد، از تقسیم مبلغ آورده بر کل ارزش سرمایه گذاری تعیین و به ‌صورت درصد مشخص می‌شود. سپس با توجه به درصد هر طرف، قیمت آپارتمان نوساز در آن منطقه، نوع سند، محله و گذر، بر سر میزان نهایی درصد هریک از طرفین (سهم‌الشراکه هرکدام از طرفین) بین مالک و سازنده توافق نهایی صورت می‌گیرد. پس از اتمام پروژه، طرفین قرارداد به نسبت سهم‌الشراکه خود از پروژه سهم برمی‌دارند.

معمولاً تقسیم سود بین مالک و سازنده به ‌صورت 55-60 درصد برای مالک و 40-45 درصد برای سازنده انجام می‌شود؛ اما با توجه به رشد قیمت زمین و مسکن، در حال حاضر علاوه بر این درصد، مبلغی تحت عنوان «بلاعوض» از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود که تا زمان آماده شدن ساختمان جدید، خانه‌ای را برای خود بگیرد.

مشارکت در ساخت چگونه است (درصد مشارکت در ساخت)

 

به‌طور کل تعیین میزان سهم طرفین از پروژه به‌ صورت توافقی است و افراد با توجه به عرف عمل می‌کنند و با توجه به قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در هر منطقه می‌تواند متفاوت باشد.

6. نحوه محاسبه مبلغ «بلاعوض» در مشارکت ساخت چگونه است؟

مبلغ «بلاعوض» معمولاً به‌صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاصی درباره آن وجود نداد، اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک ‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانه کلنگی در منطقه ‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است. در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین می ‌شود.

7. قدرالسهم مشارکت در ساخت چیست؟

قدرالسهم زمانی بیان می ‌شود که زمین چند مالک داشته باشد. در این شرایط طبق قوانین مشارکت در ساخت، در ابتدا متراژ متعلق به هر یک از مالکان مشخص می‌ شود و سپس، این مقدار تقسیم ‌بر متراژ کل زمین می‌شود که با این کار درصد مشارکت در ساخت هرکدام از مالکان تعیین می‌شود. به این مقدار «قدرالسهم مشارکت در ساخت» گفته می‌شود که فقط برای زمانی است که ملک چند مالک داشته باشد. در آخر نیز مقدار درصد مشارکت در ساخت که برای مالک در نظر گرفته‌ شده است، بین مالکان تقسیم می‌شود.
به‌ عنوان ‌مثال تصور کنید زمینی سه مالک دارد که هرکدام مالک دو دانگ از زمین هستند و به نسبت مساوی در آن زمین سهم دارد. در این زمین آپارتمانی ده واحدی ساخته می‌شود که طبق برآورد های انجام ‌شده در قوانین مشارکت در ساخت، شصت درصد سهم مالک و چهل درصد سهم سازنده تعیین می‌شود. در این صورت شش واحد به مالک رسیده و چهار واحد به سازنده. به دلیل اینکه ملک مورد نظر سه مالک به‌صورت مشارکتی داشته است، شش واحد به‌طور مساوی بین سه نفر تقسیم‌شده و قدرالسهم مشارکت در ساخت هرکدام دو واحد در نظر گرفته می‌شود.

قدرالسهم مشارکت در ساخت

8. نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت

بحث انتقال سند بسته به نوع توافق طرفین حالت‌ های مختلفی می‌تواند داشته باشد:
حالت اول: مالک با سازنده توافق می‌کند که در قبال پرداخت یک فقره چک تضمینی به مبلغ میزان آورده سازنده یا بیشتر، انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند.
حالت دوم: بر اساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل یک چک تضمینی از طرف سازنده به مالک سپرده شود. (که این حالت توصیه نمی‌شود)
حالت سوم: مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده، بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد. به این صورت که بخشی از سهم سازنده را بعد از اتمام اسکلت و سقف‌ ها، بخشی را بعد از اتمام نازک ‌کاری و بخش آخر را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هر یک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود.
طبیعتاً بهترین حالت برای مالکان حالت اول است ولی توصیه می‌شود با توجه به تفاوت‌ ها و جزئیات هر قرارداد مشارکت در ساخت، قبل از انجام توافق و انتخاب یکی از حالات بالا، با یک کارشناس حقوقی خبره مشورت کنید.

9 داور یا قاضی؟ (شرایط و اهمیت انتخاب داور)

یکی از بند های مهمی که در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود، تعیین داور است. با توجه به ریسک‌ های زیاد قرارداد های مشارکت در ساخت، بهتر است برای رفع برخی از این اختلافات یک داور تعیین شود تا در صورت بروز مشکل، حل ‌و فصل آن راحت‌ تر صورت گیرد.
برای تعیین داور، توصیه می‌شود یک حقوقدان ورزیده و بی ‌طرف را به‌ عنوان داور انتخاب کنید و نام و حدود اختیارات وی را صراحتاً در قرارداد ذکر کنید.
بهتر است در هنگام عقد قرارداد مشارکت، داور را انتخاب کنید و نام وی را صراحتاً در قرارداد ذکر کرده و حدود اختیارات وی را تعریف نمایید (به داور اختیارات افسار گسیخته ندهید). اگر تصمیم دارید به داور اختیار تام بدهید، در قرارداد قید کنید که کلیهٔ اختلافات مربوط به این قرارداد می‌بایست توسط داور یا حکم رسیدگی شود و رأی او برای طرفین لازم‌الاجرا است. (ولی این کار توصیه نمی‌شود)
توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری، نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است، نه صرفاً میانجی‌ گری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا.

10. نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت

● بهتر است قرارداد مشارکت در ساخت را در مکانی معتبر مثل دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک، با نظر و مشورت یک متخصص و بر اساس اصول تنظیم کنید.
● اگر در بخشی از ملک، واحد تجاری به‌ عنوان سر قفلی مغازه وجود دارد، لازم است از مستأجر به‌صورت قانونی یا توافقی کسب رضایت کرد.
● حتی ‌المقدور زمان‌ بندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمان ‌بندی ارائه‌ شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد دیگر روشن شود. تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثال فونداسیون، اسکلت و…) می‌ تواند باعث بروز مشکلات شود.
● برای جلوگیری از اختلاف ‌نظر بعد از بستن قرارداد، بهتر است فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به‌ صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و …را به ‌صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد شود.
● انتخاب کارشناس فنی در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار مؤثر است. بسیاری از مسائل و مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگستری یا داوری ندارد و با اظهار نظر کارشناس مشارکت در ساخت حل می‌شود.
● افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی در اصل قرارداد تأثیر ندارد.
● قبل از تحویل ملک به سازنده، باید کلیه عوارض شهرداری، بدهی‌ های برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه کرده و با دریافت رسید کتبی، ملک را به سازنده تحویل دهید.
● جهت مذاکرات و عقد قرارداد، حتماً یک مشاور خبره انتخاب کنید و در همه جلسات با حضور او شرکت کنید. یادتان باشد قرارداد به‌ صورت یک طرفه توسط مالک یا سازنده تنظیم نشود.
● فقط برای انجام امور اداری وکالت کاریِ زمان‌ دار به سازنده بدهید، نه وکالت در همه زمینه ها.
● اگر مالک هستید، در مورد آخرین ضوابط و مقررات اجرایی تحقیق کنید و آگاهی کامل داشته باشید و سازنده را در جریان بگذارید. چون این قواعد و مقررات دائماً تغییر می‌کنند و به‌ روزرسانی می‌شوند و در صورت تخلف، شما هم به‌عنوان مالک مسئول خواهید بود.
● اگر قرار است در زمان‌ بندی پروژه تغییری ایجاد شود، باید با توافق کتبی طرفین انجام شود.
● اگر مالک هستید، جهت محکم ‌کاری می‌توانید دفتر گزارش کار یا پیشرفت فیزیکی تهیه‌کرده و مرحله ‌به ‌مرحله تأیید کنید تا در جریان تمامی مراحل پیشرفت پروژه باشید.
● در مورد پیش ‌فروش، حق پیش‌ فروش واحدها برای سازنده باید محدود و به نسبت پیشرفت پروژه و همواره کمتر از میزان سرمایه واردشده در پروژه باشد. درصورتی که شناخت کامل از سازنده نداشته باشید، بهتر است این اختیار را تا پایان پروژه در قرارداد به وی ندهید.
● دریافت وجه بلاعوض با چک ‌بانکی انجام شود و در صورت وصول نشدن چک های بلاعوض، در قرارداد ضرر و زیان و حق فسخ یک‌ طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.
● هرگونه تصمیم جدیدی در رابطه با مشارکت را مکتوب کنید و در قالب متمم به قرارداد اضافه کنید.
● قرارداد را طوری تنظیم کنید که سازنده برای هر فعالیت و اقدام مرتبط با قرارداد، نیازمند به امضای مالک باشد.

11 پرسش‌ های متداول مشارکت در ساخت

11. 1 مدت ‌زمان اجرای کار را چگونه باید در قرارداد لحاظ کرد؟

یکی از سؤالات مهمی که پرسیده می‌شود و جای بحث و اختلاف زیادی دارد، زمان اجرای قرارداد است که باید به‌ صورت دقیق مشخص شود. دقت شود که در این مورد از اصطلاحات « لغایت» و «تا حدود» استفاده نشود. مدت‌ زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و تحویل و بهره‌ برداری باید با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال مشخص گردد.
مدت ‌زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که جزو تعهد مالک است باید به‌ طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. تاریخ بهره‌ برداری ساختمان، زمان استعلامات قانونی مانند سند مستقل و تک‌ برگی و… با ذکر تاریخ باید درج گردد، چرا که ممکن است ماه ‌ها زمان ببرد.

11. 2 در قرارداد مشارکت در ساخت، پرداخت جرائم ماده ۱۰۰ شهرداری بر عهده چه کسی است؟

پرداخت هرگونه جریمه ازجمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک ‌ها و… (در صورت عدم توافق قبلی با مالک برای انجام خلاف) صرفاً بر عهده سازنده است.

11. 3 کدام هزینه ‌بر عهده چه کسی است؟

یکی دیگر از سؤالات اساسی و پرتکراری که می‌شود این است که چه هزینه‌ای را باید چه کسی پرداخت کند؟
از جمله مواردی که سازنده هیچ تعهدی نسبت به پرداخت آن‌ ها ندارد می‌توان به بدهی‌ های ملک از قبیل عوارض پرداخت ‌نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات ‌های اجاره و … اشاره کرد که لازم است تمامی این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند.
علاوه بر این؛ هزینه ‌های شروع پروژه مانند هزینه مهندسی، معماری، بنایی، کارگری، ترسیم نقشه ‌ها، تأمین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت همه مسائل ایمنی، هزینه ‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت های احتمالی ساختمان های مجاور، بیمه ساختمان های مجاور و سایر موارد همگی از جمله وظائف قطعی سازنده است که لازم است در قرارداد ذکر شوند.
همچنین از جمله موارد مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت به آن اشاره ‌کنید مسئولیت هزینه ‌های نصب انشعابات، به ‌خصوص انشعابات مشاعات است که باید تعیین شود این هزینه ‌ها بر عهده چه کسی است.

 

مشارکت در ساخت

جدول 1 تعیین عهده دار هزینه ها

 

12. حق وام در قرارداد مشارکت در ساخت

برخی اوقات سازندگان، از مالک حق گرفتن وام را درخواست و اخذ می‌کنند یا در قرارداد قید می‌کنند که سازنده حق اخذ تسهیلات دارد. نکته قابل ‌توجهی که مالکین باید به آن توجه کنند این است که به دلیل اینکه در قبال وامی که بانک به سازنده می ‌دهد، سند ملک را در رهن قرار می‌دهد، بدیهی است در صورتی‌ که سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل ننماید و اقساط خود را به ‌موقع پرداخت یا به ‌موقع تسویه ‌حساب نکند، به جهت جریمه ‌های ناشی از تأخیر، ممکن است از طریق اداره اجرای ثبت یا محاکم دادگستری، کل دارایی مالک به مالکیت بانک در آید؛ بنابراین بهترین راه، تصریح به عدم اخذ هر گونه وام یا تسهیلات و در رهن گذاشتن ملک است.

13. آیا مساحت انباری جزو مساحت واحد محسوب می ‌شود؟

در مورد این که آیا انباری نیز جزو مساحت هر واحد محسوب می‌شود یا نه بین حقوق ‌دان ‌ها اختلاف است. برخی می‌گویند انباری را نباید بخشی از مساحت واحد حساب کرد و عده‌ای اعتقاد دارند که با دادن ضریبی به مساحت انباری، می ‌توان آن را در محاسبه قدرالسهم دخالت داد. از آنجا که هیچ قانون مکتوبی در این زمینه وجود ندارد بهتر است مالکان واحد ها سعی کنند خودشان به نحوی با هم کنار بیایند و شرایط جوری باشد که هیچ ‌کدام از آن‌ها ضرر نکنند.

14 ملک مشارکتی در حال ساخت را پیش‌ خرید کنیم یا نه؟

در مورد پیش ‌خرید واحد های مشارکت در ساخت از سازنده، توجه به این نکات ضروری است:
1- توجه داشته باشید که از نظر حقوقی تا پایان ساخت و گرفتن پایان کار و اسناد تفکیکی تک‌ برگی، مالکیت واحدها بنام مالک ساختمان است و حتماً باید علاوه بر سازنده، امضا و موافقت مالک را نیز گرفت.
2- کسانی که اقدام به ‌پیش ‌خرید واحد های در حال ساخت از پروژه ‌های در رهن می‌کنند، باید توجه کنند که در این موارد نیز بیشتر پیش خریداران به امید آنکه سازندگان تا قبل از انتقال رسمی سند واحد خریداری‌ شده، اقدام به تسویه بدهی خواهند نمود، اقدام به معامله و خرید میی نمایند، اما متأسفانه در بسیاری از موارد دیده ‌شده است که با توجه به عدم پرداخت اقساط بانک ها، کل ملک به تملک بانک درآمده و در این حالت نیز مالکین و پیش خریداران اسیر تصمیمات اشتباه یا خدای‌ نکرده نیت شوم سازنده شده‌اند. در این خصوص نیز بهترین گزینه تصریح به عدم اخذ هرگونه وام یا تسهیلات و در رهن گذاردن ملک است.
مسئله قابل ‌تأمل دیگر در این زمینه حالتی است که سند ملک در رهن بانک است و پیش خریداران نمی ‌توانند سند را بنام خود بزنند. در این حالت نیز خریدار با دادن دادخواست نسبت به فک رهن اقدام و مبلغ وام را از بدهی مالک کسر و پرداخت می‌کند تا بتواند سند را بنام خود بزند، اما معمولاً مقدار وام بسیار بیشتر از مبلغ بدهی به مالک است.

15. نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

 

برای دانلود فایل نمونه قرارداد مشارکت در ساخت از لینک انتهای صفحه استفاده کنید.

 

16. نتیجه‌ گیری

با توجه به مطالب گفته‌ شده مشخص می‌شود گرچه این روزها با توجه به افزایش قیمت زمین، مشارکت در ساخت اقدامی سودآور برای مالکین زمین و خانه های قدیمی است، ولی باید با هوشیاری و دقت بالا و با همکاری سازنده های معتبر صورت پذیرد وگرنه نه ‌تنها سودی نخواهد داشت، بلکه ضرر و زیان آن‌ هم بر عهده مالک خواهد بود. به همین جهت در این مقاله ما سعی کردیم با شناسایی جامع و تحلیل مهم ‌ترین خطرات و مشکلات در این قرارداد ها، نکات کلیدی و مهمی که حتماً باید در قرارداد های مشارکت در ساخت لحاظ شود را گردآوری و به ‌تناسب، آن ‌ها را تشریح کنیم تا راهنمای خوبی برای خوانندگان عزیز در تنظیم قرارداد های خود باشد.
در پایان ذکر این نکته ضروری است که با توجه به ماهیت پیچیده این نوع قرارداد، استفاده از تخصص یک وکیل آگاه و خبره از ابتدا تا انتها در تمام مراحل کار لازم و ضروری است.

منابع

  1. سامانه هومینگ
  2.  مشاوره از محمدرضا فولادی و دکتر پیمان پری‌رخ
  3. کتاب قراردادهای مشارکت در ساخت، حانیه ذاکری نیا، نشر دادگستر
  4. کتاب شرح و راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، محمدرضا فولادی؛ انتشارات جنگل جاودانه
  5. کتاب مشارکت در ساخت، امیرحسین کاشانی کیا، انتشارات آفتاب گیتی

مسیر یادگیری برای حرفه ای شدن

  • قرارداد مشارکت در ساخت؛ بررسی قوانین و درصد مشارکت در ساخت با pdf نمونه قرارداد

مشاهده نقشه یادگیری

خرید لينک هاي دانلود

دانلود رایگان اعضای ویژه

دانلود رایگان این آموزش و ده ها آموزش تخصصی دیگر به ازای پرداخت فقط 80 هزار تومان (+ اطلاعات بیشتر)

خرید با اعتبار سایت به ازای پرداخت فقط 2 هزار تومان

دانلود و ذخیره فقط همین آموزش ( + عضو شوید و یا وارد شوید !)

دانلود سریع و بدون نیاز به عضویت به ازای پرداخت فقط 2 هزار تومان

پیش از همه باخبر شوید!

تعداد علاقه‌مندانی که تاکنون عضو خبرنامه ما شده‌اند: 35,870 نفر

تفاوت خبرنامه ایمیلی سبزسازه با سایر خبرنامه‌ها، نوآورانه و بروز بودن آن است. فقط تخفیف‌ها، جشنواره‌ها، تازه‌ترین‌های آموزشی و ... مورد علاقه شما را هر هفته به ایمیلتان ارسال می‌کنیم.

نگران نباشید، ما هم مثل شما از ایمیل‌های تبلیغاتی متنفریم و خاطر شما را نخواهیم آزرد!

تولید کنندگان آموزش
با ارسال ششمین دیدگاه، به بهبود این محتوا کمک کنید.
نظرات کاربران
  1. مجتبی حسن زاده

    سلام
    خسته نباشید
    سازنده علاوه بر سهم مالک (۶۰ درصد) مبلغی به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت میکنه؟و اگر طبق فرمول مبلغ بلا عوض منفی بشه ، چطور میشه،اینجا دقیقا بلاعوض چجوری حساب میشه؟

    پاسخ دهید

  2. مجتبی حسن زاده

    و سوال دیگم در مورد سازنده هستش، سارنده حتما باید پروانه اشتغال داشه باشه (چه پروانه مهندسی، چه پروانه تجربی) یا لزومی نداره؟ چون دیدم سازنده هایی که حتی دیپلم نداشتن

    پاسخ دهید

  3. مهندس حسام محمدی (پاسخ مورد تایید سبزسازه)

    با درود، مبلغ بلاعوض به صورت توافقی بین مالک و سازنده هست که برخی از مالکان به منظور جبران خواب سرمایه اشون مطالبه می کنند. در صورتی که جواب معادله منفی بشه در این حالت باید درصد سهم مالک به همان میزان کمتر شده و سازنده دیگه وجه بلاعوضی به مالک پرداخت نمی کنه.
    در مورد سوال آخر هم، در قانون سازنده باید مجری ذیصلاح باشه ولی متاسفانه در حال حاضر هر شخصی می تونه عملیات ساخت و ساز رو انجام بده.

    پاسخ دهید

  4. مبین مکانیک

    با سلام لینک دانلود فایل اول ایراد دارد

    پاسخ دهید

  5. پشتیبانی سبزسازه (پاسخ مورد تایید سبزسازه)

    سلام مهندس وقتتون بخیر
    لطفا به آیدی پشتیبان فنی داخل تلگرام پیام بدین بررسی میشه و مشکلتون برطرف خواهد شد.
    @sabzsupport

    پاسخ دهید

؟ زهرا سپاهی | مشاور شما :

پاسخ سوالات متداول غیر علمی خود را با کلیک روی علامت سوال بدون اتلاف زمان پیدا کنید.