بازسازی ساختمان؛ بررسی قوانین، مراحل و برآورد هزینه بازسازی ساختمان های قدیمی

در این مقاله چه می‌آموزید؟

• 1. تفاوت بین بازسازی و نوسازی چیست؟
• 2. تعمیرات جزئی که نیاز به مجوز ندارند، شامل چه مواردی می‌شود؟
• 3. چه مواردی نیاز به اخذ مجوز تعمیرات اساسی از شهرداری دارد؟
• 4. مراحل لازم برای گرفتن مجوز بازسازی کدام است؟
  • 1.4. مدارک موردنیاز برای اخذ مجوز تعمیرات اساسی و مجوز تعمیرات غیراساسی
  • 2.4. مراحل اخذ مجوز بازسازی برای تعمیرات غیراساسی
  • 3.4. مراحل اخذ مجوز بازسازی برای تعمیرات اساسی
• 5. اضافه اشکوب چیست؟
  • 1.5. شرایط و مقررات صدور پروانه اضافه اشکوب
  • 2.5. مراحل درخواست اضافه اشکوب
• 6. برای بازسازی ساختمان از چه تسهیلاتی می‌توان استفاده کرد؟
• 7. اولویت نوسازی با کدام بخش‌های خانه است؟
• 8. عوامل مؤثر در تعیین هزینه‌های بازسازی و نوسازی کدام است؟
• 9. انواع روش‌های قراردادی در نوسازی و نقاط ضعف و قوت هرکدام
• 10. هزینه تقریبی بازسازی قسمت‌های مختلف ساختمان چقدر است؟
• 11. نمونه قرارداد بازسازی ساختمان
• 12. نتیجه گیری

1. تفاوت بین بازسازی و نوسازی ساختمان چیست؟

یکی از اشتباهات متداولی که در میان افراد رایج است، استفاده یکسان از کلمه بازسازی و نوسازی است؛ درحالی‌که این دو واژه کاملاً باهم تفاوت دارند.

بازسازی ساختمان به معنای انجام تعمیرات و اقدامات مرمتی روی یک بنای قدیمی است که عمر بنا را افزایش می‌دهد، اما تمام تلاش بر این است که در طی این تعمیرات کمترین میزان تغییر در ظاهر ساختمان ایجاد شود. بازسازی بنا درواقع همان فرآیندی است که بر روی بناهای تاریخی انجام‌شده و مانع از بین رفتن این بناها می‌شود و معمولاً با واژه مقاوم‌سازی باهم بکار گرفته می‌شوند.

در مقابل نوسازی ساختمان به معنای آن است که یک خانه یا ساختمان قدیمی را به‌طور کامل تعمیر کنید. در این تعمیرات احتمالاً ظاهر و باطن ساختمان تا حد زیادی تغییر خواهد کرد. در این فرآیند ممکن است تأسیسات، نمای بیرونی، نمای داخلی و نقشه داخلی خانه تغییر کند. به‌طورکلی هدف از نوسازی ساختمان، تبدیل کردن یک بنای فرسوده به بنایی نو و زیباست؛ درحالی‌که هدف از بازسازی ساختمان، افزایش پایداری آن است.

در اصطلاح عرفی، وقتی افراد از بازسازی خانه صحبت می‌کنند، درواقع منظورشان همان نوسازی خانه است.

2. تعمیرات جزئی که نیاز به مجوز ندارند، شامل چه مواردی می‌شود؟

همان‌طور که ذکر شد، بر طبق قوانین بازسازی ساختمان، تمام عملیات موردنظر برای بازسازی یا نوسازی ساختمان به مجوز نیاز ندارند. به‌طور مشخص برای انجام اقدامات زیر نیازی به دریافت مجوز از شهرداری وجود ندارد (مگر در 2 حالت استثناء گفته‌شده در بالا):

– تعمیر یا تعویض ایزوگام پشت‌بام
– تعویض و تعمیر شیروانی ساختمان
-تعمیر نمای ساختمان بدون ایجاد تغییر در نقشه معماری آن
– احداث یا تخلیه چاه فاضلاب
– تعمیر یا تعویض کاشی‌های سرویس‌ها و آشپزخانه
– تعمیر و بازسازی سرویس‌ها
– تعویض سنگ شکسته راه‌پله
– احداث سرویس بهداشتی در محوطه ساختمان تا ۳ مترمربع
– تخریب و بازسازی دیوار حیاط مجاور خیابان درصورتی‌که ملک اصلاحی نداشته باشد.
– محوطه‌سازی حیاط درصورتی‌که فضایی به زیربنای ساختمان اضافه نشود
– تعویض پنجره‌های ساختمان با پنجره‌های دوجداره
– نصب و اجرای موتورخانه در ساختمان بدون حذف پارکینگ یا ایجاد فضای جدید
– اجرای المان‌های دکوراتیو غیر سازه‌ای
– ایجاد حفاظ بر روی دیوار محوطه و مقابل پنجره‌ها
– تعمیر یا تعویض لوله‌کشی آب و فاضلاب
– نصب و اجرای پکیج و رادیاتور بدون تغییر در لوله‌کشی گاز
– احداث منابع آب یا گازوئیل در کف حیاط ساختمان

3. چه مواردی نیاز به اخذ مجوز تعمیرات اساسی از شهرداری دارد؟

1- تعمیرات یا بازسازی که باعث تغییر یا جابجایی اعضای سازه‌ای ساختمان بشود منظور از اعضای سازه‌ای ساختمان، ستون‌ها، تیرها، سقف، دیوارهای باربر، بادبندها، راه‌پله و … می‌شود.
2- تعمیرات یا بازسازی که باعث نقض ضوابط معماری ذکرشده در قوانین شهرداری‌ها بشود. تمام نقشه‌های معماری ساختمان‌ها پیش از صدور هر نوع مجوز ساختمانی به شهرداری‌ها ارائه می‌شود. مجوز مربوطه تنها در صورت رعایت ضوابط و استانداردهای معماری و شهرسازی در نقشه‌ها صادر می‌شود.

در موردبازسازی که باعث تغییر نقشه معماری ساختمان یا فضای موردنظر بشود نیز، این موضوع صادق است. به زبان ساده‌تر، اگر دیوار جداکننده‌ای در ساختمان حذف، اضافه یا جابجا شود، به‌طوری‌که نقشه معماری ساختمان تغییر کند، به‌احتمال خیلی زیاد، بازسازی موردنظر جزء تعمیرات اساسی به‌حساب می‌آید و نیاز به اخذ پروانه بازسازی دارد.

درصورتی‌که عملیات ذکرشده بدون اخذ مجوز از شهرداری انجام شود، ساختمان موردنظر توسط کارشناس شهرداری بررسی‌شده و در صورت مشخص شدن تخلف، مالک ملزم به پرداخت جریمه و در بعضی موارد تخریب قسمت‌های تغییریافته ساختمان خواهد شد.

4. مراحل لازم برای گرفتن مجوز بازسازی ساختمان کدام است؟

همان‌طور که در بالا نیز اشاره شد، دو نوع مجوز وجود دارد. (مجوز تعمیرات غیراساسی و مجوز تعمیرات اساسی). برای گرفتن مجوز باید به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه شود. در آنجا فرم‌ها و مدارک لازم برای انجام امور در اختیار افراد قرارگرفته و راهنمایی‌های لازم برای انجام مراحل تا دریافت مجوز انجام می‌شود.

1.4. مدارک موردنیاز برای اخذ مجوز تعمیرات اساسی و مجوز تعمیرات غیراساسی

1-اصل و کپی سند مالکیت و بنچاق برای املاک تفکیک‌شده. (در صورت سرقفلی بودن ملک) اصل و کپی سند سرقفلی.
2-اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین. (درصورتی‌که وکالت داده‌شده باشد) اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی وکیل قانونی مالک یا مالکین به همراه وکالت‌نامه رسمی.
3- برگه مفاصا حساب (فیش تسویه‌حساب) عوارض سالیانه. همچنین فیش عوارض کسب سال جاری برای پروژه‌های بازسازی اماکن تجاری و اداری.
4-(فقط برای مجوز تعمیرات اساسی) صورت‌مجلس و نقشه تفکیکی ملک.
5-درصورتی‌که بنا در بافت فرسوده قرارگرفته باشد، دریافت مجوز از سازمان میراث فرهنگی نیز لازم است.

2.4. مراحل اخذ مجوز بازسازی برای تعمیرات غیراساسی

-مراجعه مالک یا نماینده قانونی وی به دفتر خدمات الکترونیک شهر یا معاونت شهرسازی شهرداری ناحیه محل پروژه و ارائه مدارک موردنیاز.
– دریافت و تکمیل فرم درخواست تعمیرات غیراساسی ساختمان و ثبت درخواست توسط مالک.
– دریافت و تکمیل فرم تعهد تعمیرات غیراساسی توسط مالک یا وکیل قانونی وی. (این فرم معمولاً در مواردی که پس از شروع بازسازی به شهرداری مراجعه شود توسط مالک تکمیل می‌شود)
– مراجعه کارشناس شهرسازی به محل پروژه برای ترسیم کروکی و بررسی شرایط محل پروژه و درنهایت ارائه گزارش کارشناسی به رئیس شهرسازی.
– تأیید درخواست توسط رئیس شهرسازی ناحیه.
– تأیید درخواست توسط رئیس شهرداری ناحیه.
– صدور مجوز تعمیرات غیراساسی.

3.4. مراحل اخذ مجوز بازسازی برای تعمیرات اساسی

– مراجعه مالک یا نماینده قانونی وی به دفتر خدمات الکترونیک شهر یا معاونت شهرسازی شهرداری محل پروژه و ارائه مدارک موردنیاز.
-دریافت و تکمیل فرم درخواست مجوز بازسازی توسط مالک.
– صدور دستور بازدید کارشناس از محل پروژه، توسط مسئول مربوطه در معاونت شهرسازی.
-ثبت دستور بازدید در دبیرخانه شهرداری.
– تعیین نوبت بازدید از باجه بازدید یا اطلاعات معاونت شهرسازی شهرداری.
– بازدید کارشناس شهرسازی از محل پروژه با حضور مالک یا نماینده قانونی وی.
– ارائه گزارش بازدید محل پروژه توسط کارشناس به مسئول مربوطه در معاونت شهرسازی.
– بررسی گزارش کارشناس، مدارک و فیش عوارض توسط مسئول مربوطه در معاونت شهرسازی.
– تهیه پیش‌نویس پروانه و دستور صدور پروانه توسط معاونت شهرسازی.
– تأیید پیش‌نویس توسط رئیس بر و کف معاونت شهرسازی، معاونت مالی و اداری.
– صدور مجوز بازسازی در دبیرخانه شهرداری.

5. اضافه اشکوب چیست؟

گاهی اوقات مالکین و سازنده‌ها به دلایل گوناگونی ازجمله سودآوری مالی، درخواست اضافه اشکوب می‌کنند. به مجوز ساخت طبقه‌ای روی طبقه دیگر، اضافه اشکوب می‌گویند. به این شکل که سازنده یا مالک در وهله اول یک پروانه ساخت معین از شهرداری محل مسکونی خود دریافت کرده است؛ اما بعد از چند مدت چه ساختمان آماده‌شده باشد و چه در حال ساخت باشد، به فکر اضافه کردن طبقه یا طبقاتی به وضع موجود است. در تعریفی دیگر اضافه اشکوب را می‌توان توسعه بنا در ارتفاع نامید.

1.5. شرایط و مقررات صدور پروانه اضافه اشکوب

به‌طورکلی برای موافقت و صدور پروانه اضافه اشکوب، ملک باید حداقل شرایط زیر را تأمین کند:

1- داشتن مقاومت برای ساخت طبقه جدید: برای صدور پروانه اضافه اشکوب، در مرحله اول باید بررسی شود آیا ساختمان مقاومت لازم برای ساخت طبقه جدیدی بر روی خود را دارد یا خیر. برای این کار باید نزد مهندسین مشاور رفت و با کمک گرفتن از آن‌ها به جواب این سؤال رسید. پس از تأیید مقاومت ساختمان ازلحاظ سازه‌ای توسط مهندسین مشاور، گواهی تقویت و مقاوم‌سازی بنا توسط مهندسین مشاور صادر می‌گردد.

2- تأمین پارکینگ برای واحد اضافه: طبق قانون شهرداری یکی از شرایط صدور پروانه ساخت به یک سازنده این است که در نقشه‌های ارائه‌شده به شهرداری باید برای هر واحد مسکونی یا هر واحد تجاری پارکینگ اختصاصی در نظر گرفته‌شده باشد. این قانون برای ساخت طبقه اضافی نیز موردبررسی قرار می‌گیرد و باید رعایت شود. درنتیجه برای صدور مجوز اضافه اشکوب باید به تعداد واحدهای اضافه‌شده به ساختمان، پارکینگ در نظر گرفته شود. از دیگر شرایط اولیه صدور پروانه اضافه اشکوب رعایت اصلاحی بر اساس طرح تفصیلی است.

3- رعایت درز انقطاع: باید دقت شود که فاصله درز انقطاع با ساختمان مجاور بر اساس ارتفاع نهایی ساختمان محاسبه می‌شود و باید رعایت شود.

4- بازبینی و اصلاح نقشه‌ها: در صدور پروانه اولیه تمام مسائل مربوط به نقشه‌های معماری، نقشه‌های تأسیسات الکتریکی و نقشه‌های تأسیسات مکانیکی به‌دقت توسط شهرداری موردبررسی و صحت سنجی قرار می‌گیرد؛ اما وقتی شخصی درخواست اضافه اشکوب را دارد، نقشه‌های معماری و تأسیسات مکانیکی و الکتریکی دوباره باید بازبینی شود. درنتیجه تمام نقشه‌ها اعم از معماری، مکانیکی و الکتریکی باید کلیه ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان را دوباره رعایت کنند تا پرونده درخواست ساخت طبقه اضافی به مراحل اداری خود ادامه دهد.

5- رعایت تراکم مجاز: یکی دیگر از مواردی که سازنده باید آن را رعایت کند، تراکم مجاز پهنه بر اساس طرح تفصیلی است. لذا اگر اضافه اشکوب موجب تراکم بیش‌ازحد مجاز شود، مجوز صادر نخواهد شد.

2.5. مراحل درخواست اضافه اشکوب

برای دریافت مجوز اضافه اشکوب باید مراحل زیر را طی کرد:

1-در مرحله اول صاحب‌خانه و یا سازنده و یا نماینده قانونی باید با در دست داشتن سند مالکیت خانه و همچنین اصل و فتوکپی شناسنامه تقاضای صدور مجوز اضافه اشکوب را به شهرداری تسلیم کند.

2-در مرحله بعدی با در اختیار داشتن مدارک موردنیاز به واحد تأییدیه استحکام ساختمان شهرداری رفته تا پرونده‌ای در این واحد تشکیل شود. پرونده تشکیل‌شده به سازمان نظام‌مهندسی کشور جهت بررسی استحکام سازه‌ای بنا ارجاع داده می‌شود.

3-در مرحله سوم کارشناسان مربوطه پس از بازبینی ساختمان خلاصه پرونده را ثبت می‌کنند و سپس در بخش بازدید فنی ساختمان در مورد مساحت، عرض کوچه، وضعیت ملک و معبر و حدود اربعه کارشناسی صورت می‌گیرد. بعد از اتمام بررسی‌های موردنیاز توسط کارشناسان، در مورد وضعیت استحکام سازه‌ای ساختمان نظر نهایی داده می‌شود.

4-در گام بعد تمام نقشه‌های ارائه‌شده به شهرداری توسط کارشناسان مورد ارزیابی قرار می‌گیرند. درصورتی‌که از سمت گذر بالکنی وجود داشته باشد، شهرداری از اداره برق استعلام می‌گیرد و پس از دریافت مجوز از آن‌ها به ادامه مراحل می‌پردازد.

5- در این مرحله عوارض ساختمانی و نوسازی محاسبه‌شده و مبلغی برای سازنده تعیین می‌گردد که درخواست‌کننده موظف است برای طی شدن ادامه مراحل کاری خود، عوارض را پرداخت کند.

6-مرحله آخر مربوط به تنظیم فرم بیمه و پرداخت مبلغ تعیین‌شده است. پس از طی کردن این مراحل پیش‌نویس ساخت طبقه اضافی تنظیم می‌گردد. درنهایت با طی کردن مراحل شماره‌گذاری و ثبت در دبیرخانه، مجوز نهایی صادر می‌شود.

6. برای بازسازی و تعمیرات ساختمان از چه تسهیلاتی می‌توان استفاده کرد؟

به‌طورکلی علاوه بر تسهیلات و انواع وام‌هایی که هر بانک متناسب با شرایط خود و سپرده‌گذاران ارائه می‌دهد، دو نوع وام برای بحث نوسازی و بازسازی وجود دارد:

1-وام بازسازی بافت‌های فرسوده: این تسهیلات توسط بانک مسکن و برای املاک واقع در محدوده طرح بافت‌های فرسوده در هر شهر مشخص‌شده است. شرط استفاده از این وام، قرار داشتن ملک در محدوده بافت فرسوده و بررسی و تأیید بعد اقتصادی پروژه توسط کارشناسان بانک است. مقدار این وام در شهرهای مختلف متفاوت است که با توجه به سرانه جمعیتی توسط نهادهای ذی‌ربط هرساله برآورد و اعلام می‌شود. (برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید به آدرس بانک مسکن به نشانی www.bank-maskan.ir مراجعه کنید).

2-وام جعاله (تعمیر مسکن): دسته دوم وام‌هایی که مخصوص تعمیر و بازسازی ساختمان است وام جعاله یا تعمیر نام دارد که توسط 5 بانک ملی صادرات سینا مسکن و شهر پرداخت می‌شود. این وام مخصوص تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت یا تعمیر و نوسازی ساختمان‌های فرسوده است و با شرایط مختلف توسط هر بانک پرداخت می‌شود. مبلغ آن در سال 1399 در حدود 40-50 میلیون تومان و با بازپرداخت 36-60 ماه است. (برای دریافت شرایط و جزئیات آن می‌توانید به نشانی www.bank-maskan.ir یا www.bmi.ir مراجعه کنید)

7. اولویت نوسازی با کدام بخش‌های خانه است؟

انتخاب بخش‌های مختلف برای بازسازی کاملاً سلیقه‌ای و با توجه به نیاز هر شخص و شرایط هر پروژه متفاوت است اما با توجه به هزینه و میزان استفاده از بخش‌های مختلف خانه، می‌توان این اولویت‌بندی را به شکل زیر بیان کرد:

1. اولویت اول: آشپزخانه
2. اولویت دوم: سرویس بهداشتی
3. اولویت سوم: پذیرایی و نشیمن
4. اولویت چهارم: اتاق‌ها

8. عوامل مؤثر در تعیین هزینه‌های بازسازی و نوسازی ساختمان کدام است؟

❓ یکی از سؤالات و چالش‌های همیشگی کارفرمایان این است که هزینه بازسازی و نوسازی چه میزان می‌شود؟

واقعیت این است که اگرچه خواسته کارفرما برای تخمین هزینه‌ها و برنامه‌ریزی لازم ضروری و خواسته‌ای منطقی است؛ ولی تعیین و برآورد کلی هزینه به عوامل زیادی بستگی دارد و به همین دلیل گاهی هزینه تمام‌شده حتی می‌تواند تا 2 برابر نسبت به برنامه‌ریزی‌های اولیه تفاوت داشته باشد.

✅ برای درک بهتر این موضوع، عوامل و متغیرهای اصلی که در تعیین هزینه‌های بازسازی نقش به سزایی دارند، در زیر آورده شده است:

1-تعیین محدوده کار: اولین کار برای برآورد درست هزینه، تعیین دقیق قسمت‌هایی در ساختمان است که قرار است بازسازی شود و سپس تعیین این‌که در هر قسمت چه‌کارهایی قرار است صورت گیرد.

2-تعیین متریال ها با جزئیات: با توجه به تنوع بالای متریال ها باکیفیت و قیمت متفاوت در بازار، شناخت و انتخاب آن می‌تواند حتی گاهی تا دو برابر هزینه تمام‌شده را بیشتر کند؛ بنابراین بهتر است در این مورد با دقت و وسواس تمام جزئیات کار را انتخاب کنید تا برآورد دقیق‌تری صورت گیرد.

3-تعیین هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده: در برآوردها به‌جز هزینه متریال ها و اجرت نصب یا اجرا، هزینه‌های دیگری هم وجود دارد که گاهی می‌تواند حتی تا 50 درصد مبلغ تمام‌شده را نسبت به برآوردهای اولیه افزایش دهد. این موارد عبارت‌اند از: هزینه‌های حمل‌ونقل/هزینه آسانسور یا بالابر/هزینه‌های دوباره‌کاری/هزینه ابزارآلات کارگران/هزینه اتصالات کوچک و بزرگ و….

4-تجربه مشاور: هرچه مشاور تجربه بیشتری داشته باشد میزان برآورد اولیه به هزینه نهایی نزدیک‌تر خواهد شد؛ بنابراین در انتخاب مشاور حتماً باید میزان تجربه و خوش‌نامی مشاور را در اولویت انتخاب قرار داد.

9. انواع روش‌های قراردادی در نوسازی و نقاط ضعف و قوت هرکدام

به‌طورکلی 2 نوع قرارداد در بازسازی و نوسازی ساختمان‌ها استفاده می‌شود که در ادامه به تشریح و بررسی هرکدام خواهیم پرداخت:

1-قرارداد با مصالح (قیمت ثابت یا کنتراتی): در این سیستم قراردادی، در ابتدا توسط مشاور ازملک بازدید صورت گرفته و با توجه به نتایج چند جلسه مصاحبه و نیازسنجی از کارفرما، طرح نهایی شامل (بخش‌های ساختمان که نیاز به تغیر دارند، نوع و مشخصات متریال ها و…) تعیین می‌شود.

سپس بعد از تأیید کارفرما، برآورد مالی صورت می‌گیرد. در این مرحله قیمت و زمان نهایی به کارفرما اعلام و در صورت موافقت قرارداد منعقد می‌گردد. پرداخت هم در چند قسط (معمولاً 40 درصد در ابتدا-40 درصد میانه کار و 20 درصد در زمان تحویل) طبق قرارداد صورت می‌گیرد.

🟢 نقاط قوت: نداشتن مسئولیت برای کارفرما در حین انجام پروژه و برای مسائل پیش‌بینی‌نشده، نداشتن استرس بابت افزایش قیمت‌ها

🔴 نقاط ضعف: ممکن است متریال های انتخاب‌شده و مصرف‌شده مورد تأیید کارفرما نباشد (زیرا نمی‌شود از همان ابتدا جزئیات دقیق متریال ها و کیفیت آن‌ها را تعیین کرد)، ممکن است در حین پروژه اتفاقات پیش‌بینی‌نشده‌ای رخ دهد که هزینه پروژه زیاد شود (مثلاً ممکن است بعد از تخریب، پیمانکار متوجه شود که نیاز به بهسازی سازه‌ای وجود دارد، یا به دلیل تحریم، متریال موردتوافق یافت نشده و یا گران شده باشد) که در این حالت یا باید بر سر هزینه اضافه‌شده توافق مجدد صورت گیرد یا از همان ابتدا حاشیه سود را آن‌قدر بالا در نظر بگیرد که در صورت بروز چنین رخدادهایی دچار ضرر نشود، مورد دیگر این است که ممکن است در حین انجام پروژه، کارفرما بخواهد بخش‌های دیگری را نیز تغییر دهد که دیگر امکان‌پذیر نیست.

2- قرارداد بدون مصالح (درصدی): این نوع قرارداد بدین‌صورت است که درصدی از همه هزینه‌های انجام‌شده تا زمان تحویل پروژه، به‌عنوان دستمزد مشاور تعیین می‌شود و به ازای پیشرفت هر مرحله از پروژه، محاسبه و به وی پرداخت می‌گردد.

🟢 نقاط قوت: تسلط بیشتر کارفرما بر انتخاب مصالح، امکان تغییر در طرح یا متریال یا محدوده کار در حین انجام کار.

🔴 نقاط ضعف: با توجه به اینکه هرچه هزینه کار بیشتر شود سهم مشاور هم بیشتر می‌شود؛ ممکن است نظرات مشاور مغرضانه باشد. مشکل دیگر این است که خیلی اوقات در انتخاب مصالح و جایگزین کردن کار، باید پرداختی بیشتری به پیمانکار صورت بگیرد درحالی‌که عملاً کار بیشتری توسط پیمانکار انجام‌نشده است و این می‌تواند منشأ اختلاف شود.

10. هزینه تقریبی بازسازی قسمت‌های مختلف ساختمان چقدر است؟

همان‌طور که در بخش قبل هم اشاره شد، هزینه بازسازی ساختمان شامل بخش‌های زیادی ازجمله دستمزد نیروهای خدماتی و پیمان‌کار، هزینه مصالح، هزینه دریافت مجوزها و… می‌شود. درصورتی‌که شما بازسازی خانه خود را برون‌سپاری کنید از همان ابتدا برآوردی از هزینه‌های عملیات (با در نظر گرفتن ضریب خطای آن) به شما ارائه می‌شود. البته باید در نظر داشته باشید که در شرایط فعلی و افزایش روزبه‌روز هزینه‌های مربوط به مصالح و غیره، این تخمین‌ها آن‌قدرها هم قابل‌اعتماد نیستند.

درصورتی‌که قصد دارید خودتان اقدامات مربوط به بازسازی خانه را انجام بدهید، باید در ابتدای کار فهرستی از کارها و تجهیزات لازم بنویسید و با در نظر گرفتن قیمت‌های حدودی برآوردی از هزینه‌هایتان داشته باشید. خوب است برای انجام این مرحله از یک مشاور مورد اعتماد یا فردی که در کار ساخت‌وساز است کمک بگیرید اما به حرف آن‌ها استناد نکنید و برای اطمینان بیشتر سری به بازار مصالح زده و در سایت‌های مربوطه جست‌وجو کنید.

برای مثال در ابتدای سال 1399 هزینه حدودی برخی عملیات لازم بازسازی یا نوسازی به این شرح بوده است:

● هر مترمربع گچ کاری بدون مصالح 12 تا 22 هزار تومان
● اجرت نصب هر مترمربع کاشی و سرامیک به همراه مصالح 120 تا 3۰۰ هزار تومان
● هزینه نصب هر مترمربع سنگ‌کاری به همراه مصالح ۱۵۰ تا 350 هزار تومان
● هزینه هر مترمربع تیغه‌چینی به همراه مصالح ۶۰ تا 9۰ هزار تومان
● هزینه هر مترمربع آجرچینی با مصالح ۸۰ تا ۱۵۰ هزار تومان
● هزینه هر مترمربع انواع سقف کاذب کناف همراه مصالح 110 تا 170 هزار تومان
● هزینه نقاشی هر مترمربع 14 تا 25 هزار تومان
● هزینه کارگر ساختمانی روزمزد 65 تا 95 هزار تومان
● هر مترمربع لوله‌کشی بدون مصالح ۱۸ تا 50 هزار تومان
● هزینه نصب هر مترمربع پنجره UPVC همراه با مصالح ۵۰۰ تا ۹۰۰ هزار تومان (بسته به کیفیت و سختی کار)
● هزینه شیرآلات کل خانه همراه با دستمزد نصب (بسته به مرغوبیت) 750 هزارتا 5 میلیون تومان
● هزینه یک عدد سرویس بهداشتی فرنگی همراه با دستمزد نصب بین 1.2 تا 2.5 میلیون تومان
● هزینه تغییر کف‌پوش با توجه به متریال از متری 60 الی 450 هزار تومان
● هزینه کاغذدیواری با توجه به برند از رولی 200 الی 600 هزار تومان
● هزینه نورپردازی با توجه به نوع اجرای آن بسیار متنوع است.
● هزینه طراحی کمد و قفسه با توجه به متریال از متری 2۵۰ الی 5۰۰ هزار تومان
● هزینه تعویض کابینت با توجه به متریال از متری ۵۵۰ هزارتویمان الی 6 میلیون تومان
● هزینه تعویض سینک و روشویی با توجه به برند از 700 الی 4500 هزار تومان

در پایان باید متذکر شد که بازسازی و نوسازی خانه شاید در ابتدای کار به نظر ساده برسد، اما با در نظر گرفتن قوانین بازسازی ساختمان و تهیه مجوزها، سختی‌های مربوط به پیمانکار و نیروهای خدماتی و هزینه‌های بی‌ثبات، آن‌قدرها هم ساده نیست؛ بنابراین خوب است قبل از تصمیم قطعی برای بازسازی خانه،‌ تمام جوانب آن را به‌دقت بسنجید.

منابع

1. کتاب فوت و فن‌های ساختمان‌سازی از تخریب تا تحویل، دکتر عبدالله چراغی، انتشارات نوآور
2. کتاب گودبرداری، تخریب، تعمیر و بازسازی در ساختمان و دستورالعمل‌های اجرایی، گروه مهندسین مشاور مهرپویان
3. وبسایت کیلید
4. یاسا
5. blog.ihome.ir
6. airia.ir
7. solh.ir